Colombia es un Estado Social de Derecho, tiene un sistema jurídico piramidal, en la supremacía del ordenamiento jurídico se encuentra la Constitución Política, la cual es norma de normas, en su artículo 58 regula el derecho de propiedad privada como un derecho fundamental de las personas, como tal el propietario tiene las facultades de usar, gozar y disponer del bien inmueble.

La Ley 2068 de 2020 denominada la Ley de Turismo, en su artículo 3 establece las siguientes definiciones de turismo y turista:

1. Turismo. Conjunto de actividades que realizan las personas-turistas durante sus viajes y estancias en lugares distintos al de su entorno habitual por un período de tiempo consecutivo inferior a un año, con fines, entre otros, de ocio, cultura, salud, eventos, convenciones o negocios. (…)
2. Turista.Persona que realiza un viaje, que incluye una pernoctación, a un destino principal distinto al de su entorno habitual, por una duración inferior a un año, y con cualquier finalidad principal (negocios, entretenimiento u otro motivo personal) que no sea la de ser empleado por una entidad residente en el país o lugar visitados. (Subrayado fuera de texto)

La prenombrada ley en su artículo 21 modifica el artículo 79 de la Ley 300 de 1996 regulando el contrato de hospedaje como un contrato de adhesión que una persona natural o jurídica celebra con el propósito principal de prestar alojamiento a otra persona denominada huésped mediante el pago del precio respectivo, por un plazo inferior a 30 días.

Posteriormente, el Parágrafo primero del artículo 37 de la Ley 2068 de 2020 indica: “Para los efectos de la presente ley, se considera que prestan los servicios de vivienda turística las personas naturales o jurídicas cuya actividad sea la de arrendar o subarrendar por periodos inferiores a 30 días, con o sin servicios complementarios, bienes raíces de su propiedad o de terceros, o la de realizar labores de intermediación entre arrendadores y arrendatarios para arrendar inmuebles en las condiciones antes señaladas. Se presume de hecho que quien aparezca arrendando más de un inmueble de su propiedad o de terceros por periodos inferiores a 30 días es prestador de servicios turísticos.” (Subrayado fuera de texto)

Por su parte el Decreto Nacional 2590 de 2009 en su artículo primero regula los prestadores de servicios de vivienda turística señalando que “Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos”

Es necesario traer a colación a muchos propietarios en Colombia que tienen como opción el lucro de su apartamento, casa o finca raíz, en condiciones de amoblados o no amoblados, emprendedores en el sector inmobiliario que alquilan de forma tradicional (contratos civiles de arrendamiento de vivienda urbana) o por plataformas digitales (airbnb, booking y otras) superando los 30 días calendario para no incurrir en arrendamiento turístico; ya que los arrendamientos de 30 días o por meses se entienden arrendamientos con fines residenciales.

Por lo tanto, su actuar es conforme al ordenamiento jurídico colombiano, en especial el numeral 1 del artículo 18 de la Ley 675 de 2001, que dispone lo siguiente: “obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. (…)”. Es decir que, el propietario quien tiene el uso, goce y disposición del bien privado debe usarlo de acuerdo con su naturaleza y destinación, y el administrador de la propiedad horizontal únicamente puede hacer requerimientos al propietario en el caso de que en el ejercicio de su derecho de propiedad se vulneren los derechos o integridad de los demás copropietarios.

Por último, cabe indicar a los propietarios de bienes raíces, que, con fundamento al principio de la autonomía de la voluntad, pueden escoger el tipo de contrato más pertinente, conducente y conveniente para regular los actos jurídicos en sus relaciones contractuales, respetando en todos los casos el ordenamiento jurídico superior.

Alvaro Alfonso Guerrero Moreno

Abogado, especialista en D. Comercial,

Esp. D. Contencioso Administrativo,

Magister en D. Público.